Wohnungsnot 2026: Mietpreisexplosion, Neubaukrise — und was die Politik (nicht) tut
Wohnungsnot 2026 — Kennzahlen
- München: ~21 €/m² Neumiete (Angebotsmiete, IVD 2025)
- Berlin: ~16 €/m² (+38% seit 2015)
- Frankfurt: ~18 €/m² (+35% seit 2015)
- Neubau 2024: ca. 255.000 Wohnungen — tiefster Stand seit 2010
- Bedarf laut Bundesregierung: 400.000 pro Jahr
- Lücke: 145.000 Wohnungen fehlen jährlich
München, Berlin, Hamburg, Frankfurt: Wer in einer deutschen Großstadt eine Wohnung sucht, stellt fest, dass die Lage seit Jahren nicht besser, sondern schlechter wird. Die Mietpreise steigen. Der Neubau bricht ein. Und die Politik liefert trotz jahrelanger Versprechen keine wirksame Antwort.
Die Wohnungsfrage gehört zu den dominierenden innenpolitischen Debatten des Sommers 2026 — und sie wirkt sich direkt auf die Wahlumfragen aus: Wer keine bezahlbare Wohnung findet, verliert das Vertrauen in Regierungsparteien.
Wie stark sind die Mieten wirklich gestiegen?
In deutschen Großstädten sind die Angebotsmieten in den vergangenen zehn Jahren weit über die allgemeine Inflation gestiegen. Das ist kein städtisches Randproblem, sondern betrifft Millionen Haushalte, die während dieser Zeit umziehen mussten oder wollen.
| Stadt | Angebotsmiete 2025 (Neuvermietung) | Veränderung seit 2015 | Trend |
|---|---|---|---|
| München | ca. 21 €/m² | +45% | ↑ stark |
| Frankfurt | ca. 18 €/m² | +35% | ↑ stark |
| Hamburg | ca. 17 €/m² | +29% | ↑ mittel |
| Berlin | ca. 16 €/m² | +38% | ↑ stark |
| Köln | ca. 15 €/m² | +27% | ↑ mittel |
| Leipzig | ca. 11 €/m² | +55% | ↑ sehr stark |
| Bundesdurchschnitt (Neuverm.) | ca. 10,5 €/m² | +31% | ↑ |
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD, Empirica-Regio, CBRE Wohnmarktreport 2025. Die Zahlen beziehen sich auf Angebots- bzw. Neuvertragsmieten — die Bestandsmieten für langjährige Mieter liegen oft niedriger, sind aber durch Indexierung und Mietanpassungen ebenfalls gestiegen.
Warum fehlen so viele Wohnungen?
Der Bundesregierung zufolge werden jährlich 400.000 neue Wohnungen benötigt. 2024 wurden laut Statistischem Bundesamt nur rund 255.000 fertiggestellt — der tiefste Stand seit mehr als einem Jahrzehnt. Die Lücke: 145.000 Wohnungen pro Jahr.
Die Ursachen sind strukturell und haben sich in den vergangenen Jahren verstärkt:
1. Gestiegene Baukosten. Die Preise für Baumaterialien sind 2020–2023 um über 40 Prozent gestiegen. Inflation, Ukraine-Krieg und Lieferkettenproblem haben den Rohstoffmarkt verzerrt. Ein Mehrfamilienhaus kostet heute rund 3.500 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter Herstellungskosten — Gewinne lassen sich bei diesen Kosten nur noch in Premiumlagen erzielen.
2. Gestiegene Zinsen. Der Anstieg der Bauzinsen von unter 1 Prozent (2021) auf über 4 Prozent (2023) hat Immobilienprojekte für Investoren und Privatbauherren drastisch verteuert. 2024/2025 sind die Zinsen leicht gesunken, aber nicht auf das Niveau von 2020.
3. Bürokratie und Baurecht. In Deutschland dauert ein Genehmigungsverfahren im Schnitt 5–10 Jahre von der Idee bis zur Fertigstellung. Städte blockieren durch restriktive Bebauungspläne, Bürgerproteste verzögern Nachverdichtung. Das Ergebnis: Baulücken bleiben jahrelang leer.
4. Fachkräftemangel im Baugewerbe. Die Baubranche fehlen laut Zentralverband Deutsches Baugewerbe rund 80.000 Fachkräfte. Ohne Bauarbeiter gibt es keinen Wohnungsneubau — und die demografische Entwicklung wird das Problem verschlimmern.
Was tut die Merz-Koalition?
Im Koalitionsvertrag 2025 fehlt eine konkrete Neubauzielzahl. Die 400.000-Wohnungen-Marke der Ampel wurde ohne Ankündigung aufgegeben. Stattdessen setzt die GroKo auf:
- Steuerliche Anreize für Investoren (degressive Abschreibung auf Gebäude)
- Beschleunigung von Genehmigungsverfahren durch Bundesgesetz
- Ausbau des sozialen Wohnungsbaus über die Länder
Kritikerinnen und Kritiker — darunter Mieterschutzverbände und Stadtplanungsexperten — bezweifeln die Wirksamkeit: Steuerliche Abschreibungen helfen vor allem Großinvestoren, nicht dem Sozialwohnungsbau. Das grundlegende Angebotsdefizit bleibt unbehandelt.
Was die Parteien zum Wohnen sagen
CDU/CSU: Eigentumsförderung, weniger Regulierung. SPD: Mietpreisbremse, sozialer Wohnungsbau. Grüne: Klimaschutz beim Bauen, Nachverdichtung. Linke: Verstaatlichung großer Wohnungskonzerne. AfD: Zuwanderungsstopp als Lösung des Nachfrageproblems. BSW: Staatlicher Wohnungsbau als Priorität. Einen vollständigen Vergleich bietet Parteiprogramme im Vergleich.
Häufige Fragen
Wie stark sind die Mieten in Deutschland gestiegen?
In deutschen Großstädten stiegen Neuvermietungsmieten 2015–2025 drastisch: München +45%, Berlin +38%, Hamburg +29%, Frankfurt +35%. Der Bundesdurchschnitt der Angebotsmieten liegt 2025 bei rund 10,50 Euro pro Quadratmeter, in Ballungsräumen deutlich darüber.
Warum werden zu wenig Wohnungen gebaut?
Der Neubau ist 2024/2025 auf den niedrigsten Stand seit Jahrzehnten gefallen. Hauptursachen: gestiegene Baukosten (+40% seit 2020), Zinsanstieg (Bauzinsen 2023 bei 4%), Bürokratie und Fachkräftemangel im Baugewerbe (80.000 fehlende Stellen).
Was plant die Bundesregierung gegen die Wohnungsnot?
Die GroKo setzt auf steuerliche Abschreibungsverbesserungen für Investoren und beschleunigte Genehmigungsverfahren. Kritiker bezweifeln die Wirkung. Die 400.000-Wohnungen-Zielmarke der Ampel wurde im Koalitionsvertrag 2025 nicht übernommen.
